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首页 > 投融学院 > 投融百科 > 不动产投资信托 > 不动产投资信托的组织形式有哪些?

不动产投资信托的组织形式有哪些?收藏

  (一)公司美国1960年立法规定了两种组织形式,即非法人信托和非法人组织(Unincorporated Trust or Unincorporated Association)。直到《1976年税制改革法》(Ta)(Reform Act of 1976)才允许设立公司型不动产投资信托。其实,在1960年1月4日众议院议员Keogh提出的法案中就已经将公司纳入不动产投资信托的组织形式范围。1960年立法将公司排除的原因有两个。其一,当时美国国会和财政部的主流观点认为如果允许设立公司型不动产投资信托,会使得以不动产运营为业务的公司逃税。其二,不动产投资信托立法的推动者过去一直是通过商业信托的组织形式来进行不动产投资,所以在是否允许设立公司型不动产投资信托这一问题上并不积极。从实践来看,《国内税收法典》为不动产投资信托规定的严格条件使得上述担心没有必要,并且不动产投资信托也只能在承认商业信托的州成立,不允许公司型也大大限制了不动产投资信托的发展。《1976年税制改革法》遂将公司纳入组织形式范围。结合上文关于不动产投资信托制度来源的分析,投资公司不仅有公司型也有信托型,商业信托也是具有公司特点的一种商业组织。不仅如此,作为投资公司继受对象的英国投资信托,基本形式也是公司。因此,英美法这种不在严格意义上来使用“信托”一词的背景,将公司纳入其中是没有任何障碍的。

  (二)信托《国内税收法典》也不是在严格意义上来使用“信托”一词。作为不动产投资信托的组织形式,信托包括商业信托、特拉华式信托以及一些州的不动产投资信托专门立法所规定的非法人信托。商业信托兴起后,有许多州以制定法对商业信托进行了改造。就其实质来说,所谓改造就是在一定程度上排除传统信托法规则的适用。制定法对商业信托的改造始于1909年马萨诸塞州的立法,除外尚有阿拉巴马、肯塔基、亚利桑那等20个州对商业信托进行了专门立法。在此可以将改造的内容归纳为三个方面:首先,将商业信托界定为一种独立的法律实体,比如商业信托有自己的名称和独立的诉讼地位,可以自己的名义签订合同等;或者就特定事项,比如起诉、应诉,承认其为独立法律实体。其次,要求将信托文书副本登记备案,但登记备案并不是商业信托的成立要件,仍然是基于信托文书而成立。再次,以信托财产承担受托人管理财产过程中所产生的侵权责任或合同责任,并且直接免除受益人的责任。所谓特拉华式法定信托是指以特拉华州法定信托法(Delaware Statutory Trust Act)为代表的州制定法对商业信托改造的产物。此类制定法还包括怀俄明、康涅狄格、马里兰、南达科他、弗吉尼亚、内华达和新罕布什尔等州以“法定信托”、“商业信托”或“投资信托”命名的立法。这些制定法的改造主要表现在两个方面:首先,信托文书可以赋予受益人直接控制法定信托的权利。比如受益人可以向受托人或其他人发出管理方面的指示,可以召开会议就任何事项进行表决。这是商业信托和法定信托最根本的区别。其次,成立法定信托需要向本州州务卿办公室提交一份信托证书,法定信托自提交信托证书之日或者在信托文书中指定的晚于提交之日的日期。这也改变了商业信托基于信托文书而成立的传统。所谓非法人信托是指有些州在对不动产投资信托的专门立法中规定的一种组织形式。这些州包括阿拉巴马州、加利福尼亚州、路易斯安那州、马里兰州、北达科达州、俄亥俄州、得克萨斯州、犹他州等。其中阿拉巴马州和俄亥俄州既有对商业信托的立法,也有对不动产投资信托的立法。对阿拉巴马州和俄亥俄州来讲,不动产投资信托要想获得该州的承认必须符合其专门立法。但是即便是不符合其专门立法规定的商业信托,如果符合《国内税收法典》规定的条件,也不应当影响该商业信托获得不动产投资信托的法律地位。从这些州的专门立法来看,非法人信托也是基于信托文书按照信托架构成立的,并且也都带有公司的特点。虽然各州专门立法的具体规定不尽相同,但是一般包括如下内容:能以非法人信托的名义起诉和应诉、签订合同、处分财产;以信托财产对非法人信托的债务承担责任,受益人承担有限责任,受托人不承担责任;发行可转让的受益凭证等。因此,非法人信托也不是传统意义上的信托,而是和商业信托、特拉华式信托相似的商业组织。

  (三)非法人组织《国内税收法典》也将非法人组织列为不动产投资信托的组织形式。但是该法没有明确界定何谓非法人组织。在美国,合伙不是联邦所得税的纳税主体,而该法典所称非法人组织却本应和公司一样缴纳联邦所得税。否则也谈不上税收优惠了。因此,合伙不属于《国内税收法典》所称非法人组织。有限合伙也不是联邦所得税的纳税主体,不应包括在内。到目前为止,美国还没有非法人组织型的不动产投资信托。

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