40413 雨夜赶长路,房企必经的三场“价值战事”
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雨夜赶长路,房企必经的三场“价值战事”
一点财经 ·

赵同

2022/09/05
如果只有危机感而不怀揣乐观精神,那么房企极容易在惴惴不安中沉沦下去。正如龙湖掌舵人吴亚军所说:穿越周期的过程虽然很痛,但不全是坏事。能有这番自信和乐观,在于龙湖发挥出“在晴天修屋顶”的精神,在危机来临前做好了各方面的准备。
本文来自于微信公众号“一点财经”(ID:yidiancaijing),作者:赵同,编辑:刘煜,投融界经授权发布。

今年上半年,地产行业一直在高压下运行。市场周期震荡叠加疫情等因素,为房企的销售、土拍、融资带来不确定性。

下半年以来,虽然不确定性和高压仍在,但市场有望恢复,下行趋势似乎已到拐点。

面对高压,不同房企的应对能力是不同的,最直接的结果就是分化明显,天平偏向了头部选手。

克而瑞数据显示,今年上半年TOP5销售操盘金额同比下降33.8%,而TOP10和TOP20分别下降38.2%、39.7%,TOP50乃至后面的梯队下降得更多。

《一点财经》观察到,抗压能力更强的房企头部选手,都有一个共同特质:具备强烈的危机感和乐观精神。

房企TOP 5中的万科,一度喊出“活下去”。被外界视为稳健型选手的龙湖,也总在思考:

“有没有我们看不到的冰山,要撞上怎么办。”

如果只有危机感而不怀揣乐观精神,那么房企极容易在惴惴不安中沉沦下去。

正如龙湖掌舵人吴亚军所说:穿越周期的过程虽然很痛,但不全是坏事。

能有这番自信和乐观,在于龙湖发挥出“在晴天修屋顶”的精神,在危机来临前做好了各方面的准备。

当然,从精神世界来到眼下现实的房地产世界,所有房企在与下行趋势抗衡时,依然如同雨夜赶长路。前方是被雨模糊的方向,看起来是个不确定性陡然增加的漫漫征途。

但其实,只要打赢三场价值战事,把握住确定性、稳定性和增长性,房企依然能在新的发展阶段岿然前行。

真正将天平扳回到自己所在的位置。

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高压下的地产新阶段

回望上半年的房地产市场,挑战笼罩在每一家房企头上。

国家统计局发布,今年1-7月份的房地产销售数据,1—7月份,商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。

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下行态势下,任何一家房企都不能独善其身。克而瑞统计的数据显示,今年上半年,百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。

照此趋势预测,房地产市场的增长或将进一步放缓,并且从狂飙突进回归到平稳健康发展的轨道上。

地产圈有一个经典的判断周期理论,也就是:

短期看金融,中期看土地,长期看人口。

从短期的金融来看,据中指研究院监测,2022年7月房地产企业融资总额为881.1亿元,同比下降56.7%,环比下跌3.1%。

房企是典型的依靠融资来推动业务增长的行业,获得的资金主要用于拿地、建房、销售、再拿地实现循环式发展。

虽然今年上半年行业融资利好政策频出,三道红线压力仍在,房企为让财务指标不触线、现金流安全,经营策略仍以保守审慎为主,因此出现行业整体融资的下滑。

另一方面,也是因为今年上半年,全国土地市场供应量出现了下跌。

中指研究院数据显示,今年上半年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积2.8亿平方米,同比下降44.3%。在不同类型的企业中,央企、国企是土地市场的主力军。

其它许多房企,在拿地上仍较为谨慎。克而瑞数据则显示,上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿平方米,较2021年同期下跌55%。

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除了短期的金融和中期的土地,长期的人口也在收紧着房企的动作,让地产迈入新的发展阶段。

近几年,出生人口的下降,老龄化人口的增加,让楼市长期的需求理性回归。两种人口的叠加因素下,让房企对楼市的长期需求量持审慎态度。

在短期金融、中期土地和长期人口的综合影响下,地产发展的新阶段已经到来,房企格局将被重塑。在新阶段的开端,哪些房企守住了自己的既有位置呢?又是如何守住的呢?

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天平偏向了谁?

《三体》一书当中,提出过“降维打击”的说法。

意思是高维度空间的生物,对于低维度空间的生物拥有压倒性的优势。实际上,在商业世界也有个类似的概念——“高山战略”。

当一个行业充分竞争之后,企业就会形成高山、平地、低洼等不同层级。企业要想长期发展,需要从低洼攀登到高山,从而获得品牌、管理等方面的优势。此时它跟其他同行企业竞争,就是一场降维打击。

房地产从野蛮生长到进入眼下充分竞争的新发展阶段,已经形成了高山、平地、低洼等各种层级。站在高山上的头部房企,展现出来十分明显的竞争优势。

克而瑞数据显示,今年上半年TOP5房企的销售操盘金额下降幅度,明显小于其他中腰部的房企。

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房企天平,明显偏向了那些头部选手,他们又是如何做到守住既有优势的呢?

还是从高山战略来分析。企业要实现该战略,其实要做到三点:

构建企业正向价值;打造渐进的商业模式和发展战略;企业家格局的提升。

在天平偏向的头部房企里,《一点财经》在龙湖的半年成绩单观察到,它是实现高山战略的典型代表。

通过8月26日龙湖发布的半年报能看到,报告期内实现营业额948亿元,同比增长56.4%;归属于股东的净利润74.8亿元,归属于股东的核心净利润同比增长6.1%至65.5亿元;毛利同比增长20.1%至201.5亿元,毛利率21.3%,优于行业绝大多数公司。

在上半年房企整体承压的状况下,龙湖的这份成绩单称得上优质。数字是表面的结果,内在的战略动作才是重要动力。龙湖在“高山战略”三个维度上的出色表现,是获得亮眼成绩的重要推动力。

眼下,房企的正向价值是什么?能够如期交付,自然是排在第一位的。

今年以来,市场中出现了部分楼盘交付难的情况。这不仅损害了购房者的信任,也拉低了相关房企的品牌形象和价值。购房者的信任,是房企发展的基石。如果在交付阶段就失去了信任度,房企的发展也不会稳固。

通过半年成绩单能发现,今年上半年,龙湖如期交付76个项目,共计5.25万套品质住宅,100%实现按期交付。此外,龙湖不断升级交付体验,上线“云交付”,“交房即交证”等服务,交付客户满意度高达91%。有了信任基础,龙湖的销售、服务等业务开展才能更顺利,最终实现不俗的业绩。

在信任基石之上,龙湖还在完善商业模式和发展战略。

近些年,龙湖在持续打造“一个龙湖”生态体系,在地产开发之外,其商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务均已跻身行业头部,为企业贡献持续稳定的收入及利润。

今年上半年,龙湖地产开发实现营收838亿,同比增长62%。除此之外,包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿,达110.4亿元,同比增长26%,3年复合增长率达36%。

“一个龙湖”体系,里的业务彼此是互相赋能、协同成长的关系,从而形成渐进式的商业模式,让龙湖这颗大树吸收到更多营养,成长更为稳健。

在高山战略里,一家企业的高山能攀登到多高,还取决于企业家的格局有多大。

龙湖掌舵人吴亚军,一直被当做地产圈里具有大格局的企业家。前不久,龙湖遭受到一些谣言的攻击和机构的做空。在此次的中期业绩发布会上,吴亚军表示:“我的心情还可以。做空其实是一个正常的市场行为,但是造谣不是一个正常的市场行为。“

“经过这次事件以后,尤其是现在,半年业绩也发布了,大家可能对龙湖看得更清楚了。”她的内心充满淡定。

正是这种临危不惧、饱含底气的企业家大格局,让龙湖在一次次周期当中稳健穿行。

当然,包括龙湖在内的所有房企,其展现的财报只是在过去的行业增量时代获得的成绩。

旧的行业增长时代已经过去,新的发展阶段已经到来,新的竞争和格局重塑才刚刚开始。

压力和挑战仍将继续,在雨夜长路的新发展阶段,房企们又该如何站稳脚跟,持续挖掘增量?

雨夜赶长路,房企必经的三场“价值战事”

必须打赢三场价值战事

正所谓,不破不立。

当房企跨入新的时代,必须打破曾经的战略思路和战术打法,重塑经营理念。

《一点财经》认为,房企必须打赢三场价值战事,持续保证确定性、稳定性和增长性,才能不被淘汰出局。

第一场战事,是在不确定性中找到确定性。

眼下,房企走到十字路口,面前有多条路径,而降杠杆是所有路径中最为清晰的一道方向。

2020年三道红线出台后,意味着踩着红线的房企的自由现金流会下降,而现金流是房企的生命线。要想活下去,房企必须优先降杠杆由“红”变“绿”,最大程度上化解财务风险。

在降杠杆这条确定的道路上,房企的第二场战事保持稳健性。

要取得稳健性的关键,是要学会在短钱和长钱中做取舍。

前者短期收益大但风险高;后者短期收益相对较小,但细水长流,在后期会迸发出更长远和稳健的价值。

如果是短线操作尝试在短期波动内投机,收益必然会非常不稳定。但如果采用价值投资,拉长周期做时间的朋友,那么即使短期有波动也不会影响长期的稳健性。

对于房企而言,在新的阶段应该首先把心态摆正,别指望赚快钱、短钱,要学会赚慢钱、长钱,行稳方能致远。

在保持稳健性之后,房企的第三场战事是找到增长点。

一些房企对往后的行业形势,心生悲观。事实上,在新的地产阶段,房企能斩获的增长点依然存在。只是,要取得增长点考验着房企的真功夫。

一方面,要用多元化的业务来分散经营风险和挖掘其他赛道上的增量,就像龙湖的“一个龙湖”生态体系一样。协同作战,是穿越周期的有力法宝。

另一方面,房企应该告别彻底过去的依靠土地和金融的野蛮成长方式,真正回归产品主义,用高质量的产品和服务满足购房者的需求,提高他们的认可度和满意度。

购房者是房企的命脉,获得他们的芳心,房企的生命线得以延长。并且,购房者的需求是在迭代升级的,这也能让房企持续地挖掘需求创造增长点。

中国地产已经走过二十多年,潮水的方向,正在发生变化。

从当年的黄金年代、白银时代,再到后来的青铜以及黑铁时代,似乎行业总是面临新的挑战。

但《一点财经》更愿意将地产眼下的状态称为新增量时代。固然野蛮生长的高增长已经一去不复返,但在已有的大盘里,仍有很多细分的领域可以挖掘到增量。

不过,这也对每一家房企提出更高的要求:是否排除了财务风险?是否回归了产品主义?是否用服务获得了购房者的芳心?

这些并非一朝一夕可以完成的,需要房企自身拥有高度的自律、韧性以及耐性。

每一次挑战,都是长期主义者的试金石。最后的地产天平方向,一定是朝向他们。

房地产 房企 龙湖集团
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