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2022,房企的逆境与穿越
节点财经 ·

七公

2022/09/01
从种种迹象来看,2022年将是房地产行业经历严峻的调整和震荡后一条至关重要的分水岭,决定未来走向的关键节点。无论是时间上的“下半年”,还是局面上的“下半场”,行情如何变化?哪些“选手”能逆境穿越?大家都在拭目以待。
本文来自于微信公众号“节点财经”(ID:jiedian2018),作者:七公,投融界经授权发布。

2022年,房地产市场上演“冰火两重天”。

一方面,楼市表现仍不理想。国家统计局数据显示,1-7月份,全国商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%;商品房销售额75763亿元,同比下降28.8%。

另一方面,在稳经济、稳增长的大框架下,政策轮番“送温暖”,从改善融资环境,缓解房企的流动性压力,到降低首付比例、下调房贷利率、放宽限售限购等,多举措提振市场情绪。

从种种迹象来看,2022年将是房地产行业经历严峻的调整和震荡后一条至关重要的分水岭,决定未来走向的关键节点。

无论是时间上的“下半年”,还是局面上的“下半场”,行情如何变化?哪些“选手”能逆境穿越?大家都在拭目以待。

2022,房企的逆境与穿越

融资端有限“开阀门”

哪些房企先迎“甘霖”?

作为重资产、重资金行业,找钱的难易程度和钱数的多寡,几乎可以裁夺一家房企的生死。

最近几年,房地产市场融资渠道越勒越紧,加上购房市场大幅降温,销售回款承压,导致房企流动性风险集聚,企业债务违约事件频发。

不过,松动的信号已在融资端显现。

去年9月底,央行首提“两个维护”,一是维护购房者合理住房需求,二是维护好刚需群体信贷需求,该两种权利保障成为房地产信贷活动的主旋律。

进入2022年,监管层多次表态支持房地产合理融资,明确指出,对各类市场主体一视同仁,支持民营企业依法上市融资、并购重组,完善民营企业债券融资支持机制,并选定龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、新城控股、美的置业为首批“示范民营房企”,获准其通过信用保护工具发债融资。

随着上述房企陆续官宣发债,进一步恢复公开市场的融资功能,外界的目光很自然地投射到一个问题上:如何才能被“翻牌子”?

探究原因,其实很容易找到这五家企业的共性:有稳健优质的基本面、足够高的安全边际和信用等级。

以龙湖集团为例。2022年上半年,该公司实现营业收入948亿元,同比增长56.4%;股东应占溢利为74.8亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为65.5亿元,同比增长6.1%。

良好的造血能力是企业生存下去的基本条件,也是投资者是否愿意买单的核心考量因素。

在整体融资状态审慎维稳,信贷“闸门”有限拧开的情况下,源源不断的回款犹如人体中循环往复的血液,至少满足了生理机能的正常运转,且天然形成阻隔风险的屏障。

龙湖之外,碧桂园亦在夯实经营性现金流。总裁莫斌在8月的内部会上强调,集团所有的工作都要围绕当期现金流增量来做,“凡是不能带来现金流增量的,三思而后行,慎之又慎”。

而据中指研究院的数据,百强房企1-6月销售额均值为356.4亿元,同比下降48.6%。结合过往商业变迁行为,那些能在逆境中穿越的企业,往往拥有更顽强的内生力和更厚的“护城河”。

稳健业绩的背面,则是“示范生”们一贯秉持的底线思维:对杠杆敬畏,对负债克制。

截至6月30日,龙湖集团的综合借贷为2123.8亿元,净负债率为55.3%,现金短债比4.07,连续六年“三道红线”全绿 。

不仅如此,报告期内其平均借贷成本首次破“4”,年利率降至3.99%,一年以内到期的短债占比约10.1%,至年底已基本无偿债压力。

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以微知著,如龙湖、碧桂园这样获得首批融资入场券的房企,除了以此验证自身实力,更重要的是发挥标杆效应,引领业内企业向前看,向上走,进而推动全行业复苏回暖。

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政策密集“松绑”

房企的黎明已至?

谈及楼市,必然离不开政策。2022年,各地稳楼市政策层层递进,“松绑”成为房地产市场的主旋律。

公开资料显示,年初以来,全国已有超230城优化调整房地产政策,出台调控措施超600次,涉及内容包括降低首付比例、发放购房补贴、放松落户限制,以及放宽限购、限贷、限售和加大公积金购房支持力度、下调房贷利率等。

近期,多个城市下调二套房首付比例,南京、苏州、无锡等地出台新规:名下有且仅有一笔房贷未结清的,再购房时首付由原来的8成降至6成;名下房贷结清的,首付则由原来的5成降至3成。

8月26日,北京城市副中心通州传出“双限购”松绑的消息,与通州隔河相望的燕郊也在当月全面取消限购、限售。

市场的普遍解读是,北京通州购房政策的变化,具有极强的信号意义,说明一线城市也有放松的可能,预计后续上海、深圳、广州针对郊区市场和一些功能示范区也会有类似内容,进一步反映了促进房地产市场平稳发展的导向,对于激活楼市有积极作用。

国家统计局数据显示,7月份房地产开发景气指数为95.26,相比3-6月的96.64、95.87、95.59、95.39,降幅逐步收窄,已处在“筑底”阶段。

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图源:国家统计局

万科董事会主席郁亮表示,“从短期来看市场已经触底,但是恢复是一个缓慢和温和的过程”;绿城中国董事局主席张亚东也认为,大的趋势是回暖。

换言之,低迷已久的房地产,或将迎来黎明的曙光。

基于对后市走向的判断,房企的拿地热情小幅回升。龙湖集团上半年新增土地储备226万平方米。截至6月30日,公司土地储备合计6767万平方米,权益面积4690万平方米,为核心溢利长期的稳定增长奠定坚实基础。

7月,龙湖集团加快拿地节奏,入手三宗地块,权益地价26.69亿元,高于6月时的11.76亿元。

愿意主动拿地,加大拿地支出,是龙湖对市场的坚定看好,也是对穿越周期的笃定。

下半年,值得关注的一大政策动向是,“保交楼、保民生”成为新的关键词,首次出现在顶层会议中。

近一个月,从中央到地方政府,以及金融资产管理公司(AMC)、信托、银行等机构,各方协力为出险房企纾困,敦促其提速“自救”。

交付力,因此被视为衡量一家房企综合实力的硬指标、房企品牌价值的新内涵。

据节点财经了解,五家“示范民营房企”均兑现承诺,以实际行动保障购房者合法权益。

2022年上半年,龙湖集团如期交付70余个项目、5万余套住宅,碧桂园在214个城市交付超25万套房屋,旭辉控股交付近4万套新房……

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万亿房地产市场

迈向更健康的未来

对于房地产业的未来,一向争论较多。

站在中长期视角上,其和国计民生紧密关联的属性,以及《“十四五”新型城镇化实施方案》带来的新市场和新模式,房地产业并不悲观。

克而瑞分析认为,未来5年,我国常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间,大约5600万人将由农村迁移至城镇,这部分增量购房需求仍值得期待。

然而,根植于眼下,我们要承认市场还在相对波动和低谷期,房企仍然面临较大的困境和挑战。

一方面,宏观经济增速放缓,人口出生率下滑,房地产告别过往蒙眼狂奔的姿态,将迎来一场正本清源、刮骨祛毒的大变革,“高杠杆”、“高负债”、过度“金融化”的痼疾得到根除,行业大面积出清,最终完成价值重塑。

该背景下,那些未雨绸缪,原则驱动,提前铺排负债的企业或能以长期主义试金石的身份,韧性成长。正如丘吉尔说过的一句话:“不要浪费一场好危机”。每一次危机,都隐藏着机会,更是脱颖而出的好时机。

另一方面,行业经历深度调整后,如何切中时代命题,积蓄能量,迈向更健康、更持久和更深潜的业态?

龙湖集团显然属于做好准备的这一波。

目前,公司在“开发+服务”双引擎驱动下,已经构建出地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务等多业务高效协同,利润多元化的“一个龙湖”生态体系。

2022年上半年,龙湖集团实现经营性收入110.4亿元,同比增长26%,3年复合增长率达36%。其中,商业投资收入为46.5亿元,租赁住房收入为11.8亿元,融合物业管理与商业运营等业务的空间服务收入约63亿元。

同时,龙湖集团也在踊跃探索智慧营造、产城更新、健康养老等领域,并取得初步成效。

以龙湖龙智造为例,历经多年在数字科技领域的探索和投入,已构建起行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR(VR+AR+MR)等地产数字科技集群,全方位赋能智慧城市生活。

而在实践中,得益于全流程在线化、数字化、壁垒打通,仅就龙湖龙智造服务的住宅项目管中窥豹,其业务协同与管理效率大幅提升,一版模图出图时间从行业均值的65-80天,压缩到22天,效率优化值达到64%-72%。

行之文末,回到文章开头的问题:地产竞速下半场,哪些“选手”能逆境穿越?

商业的本质规律从来不变,当大潮退去,那些被潮水送上潮头的鱼,终将随潮水落入深海,留下的只能是恪守初心,根基稳定,迭代前行的企业。

房地产 龙湖集团 数字科技
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