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房地产企业融资特点收藏

  房地产企业融资特点,与房地产企业本身的特点和经营对象是密不可分的。房地产企业以具有固定性和不可移动性的不动产为经营对象,决定了房地产企业必定需要投入大量的人力、物力、财力方能启动和正常运转,因此房地产企业具有资金密集性的特征,决定了房地产企业必然需要引进大量的融资;这也决定了房地产企业融资与不动产的价值和价格密切相关,使房企融资过程中房地产市场的状况和前景成为关键因素;此外,国家在房地产行业的调控政策,影响房地产行业的同时,也必将间接影响房企融资,更有房地产融资政策主要调控房地产融资,因此,房地产融资还具有受政策影响深远的特点。

房地产企业融资特点

  因此,我们从房地产企业的特点出发,总结房地产融资具有以下三个方面的特点:融资资金量大、市场是关键因素以及受政策影响深远。

  (一)房企融资资金量大

  房地产企业是典型的资金密集型企业,其投资量巨大,决定了房地产企业融资最基本的特点就是融资的资金量大。

  国家统计局月度数据显示,2009年1月至10月,城镇固定资产投资累计150709.76亿元[1],其中,房地产开发企业完成投资28439.73亿元,占城镇固定资产投资的18.87%。[2]可见,房地产开发企业的投资资金量的绝对值非常之大。

  国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例通知》(国发〔2009〕27号)规定“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。”也就是说,房地产企业的自有资金最低比例要求为20%—30%,最高70%—80%否资金可以来自于各种途径的融资。

  事实上也的确如此,“国家统计局月度形势报告显示,1-8月,房地产开发企业本年资金来源33689亿元,同比增长34.2%。其中,……企业自筹资金11045亿元……”[3]房地产开发企业自有资金占资金来源的32.79%,其余67%以上的资金约为人民币22644亿元来自于融资,可见房地产融资资金量之大。

  (二)市场是房企融资的关键因素

  房地产企业融资的风险与房地产市场状况有密不可分的关系。房地产企业融资的风险高,源自于房地产企业本身的高风险性,一旦接受融资的房地产企业经营亏损,该笔融资将面临着无法收回的风险;房地产企业融资的风险不高,这是因为房企融资一般以土地、在建工程或者房屋作抵押担保,而不动产具有很大的升值空间,因此,只要不动产价格在短期内没有大幅度下跌,该笔融资的风险就是可以避免的。

  也就是说,评价房企融资的风险应当主要考虑两方面的因素,一是房地产企业本身的综合经营能力;二是房地产行业市场的现状及前景。我们认为后者是更为关键的因素。

  我们知道,房地产企业的经营模式主要有两种,最常见的是以不动产销售收入作为投资回报的销售型房地产企业,还有一种是以租赁、自用等经营收益作为投资回报的持有型房地产企业。相对于房地产企业自身的经营、管理能力等来说,房地产行业的市场状况对房地产企业的经营业绩都具有更为决定性的影响。这是房地产行业本身的一大特征,而这个特征在中国尤为突出。

  这是因为,中国房地产企业以销售型经营模式占绝大多数,市场发挥了更大的影响力。

  对于销售型房地产企业,可以说房地产市场状况的好与坏,几乎决定着所有房企的经营业绩的好坏。以中国房地产行业的龙头老大万科房地产为例,其2007年销售额合计523.6亿元,2008年受金融危机的影响,销售额不升反降至478.7亿[4],缩水近45亿元,可见,市场因素对于房企经营业绩的关键作用。

  从房地产融资来看,事实也能证明,在房地产市场和前景良好的状况下,即使是综合经营能力不很强的房地产企业,获得融资也是比较容易的;与此相对应,在房地产市场不好的时候,即使是万科集团、绿城集团等大型房企,一样面临资金紧缺而不得不暂停储备土地、开工计划,甚至面临停工。

  这其实是很容易理解的,以银行信贷为例,房地产企业向商业银行贷款,往往以土地使用权、房屋或者在建工程等作为抵押,在房地产行业市场和前景良好的状况下,这些不动产必然容易实现销售目标且不断增值,即使是综合经营能力不强的房地产企业,其资信能力评级也可能较高,比较容易获得银行贷款;相反,在房地产行业市场不好的时候,必然容易造成滞销,且担保物的价值处于贬值的状态,当然不易获得贷款,至少贷款额度会相对降低。

  (三)房企融资受政策影响深远

  2008年下半年开始,中国房地产行业一派萧条景象,房价一路下滑,各地纷纷出台各种各样的“救市政策”,如2008年6月15日,成都市《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》(成办发〔2008〕50号);2008年7月20日,长沙市《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》(长政发[2008]26号);2008年08月5日,福州市《进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见(试行)》(榕政综〔2008〕144号);2008年11月21日,北京市《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》(京建办[2008]730号),等等[5];中央也出台了相关救市政策,多次下调商业银行贷款基准利率,并且国务院办公厅于2008年12月20日颁布实施《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)。

  上述政策于2009年初初见成效,房地产市场先是“小阳春”,进而迅速升温而一派欣欣向荣。2009年1月至3月,北京商品房销售面积315.27万平方米,增速为81.1%;销售额363.30亿元,增速为82.2%;且从4月份开始直至10月份,北京商品房销售面积和销售额一直处于100%以上的增长速度,截至10月份累计销售面积1757.59万平方米,销售额2323.58亿元。[6]从全国来看,2008年全年,全国商品房销售面积62088.94万平方米,销售额24071.41亿元;2009年1月-10月,全国商品房销售面积就已达到66368.73万平方米,销售额31529.12亿元,已经超过2008年全年总销售额。

  由此可见,国家在房地产行业的政策导向,对房地产行业影响深远,也间接地影响着对房地产融资。

  政策对房地产行业的影响,主要通过两个方面来实现,一是行政审批;二就是房企融资。房地产企业设立公司、取得土地、办理规划手续、设计、施工、销售、办理房屋产权证明等,需要经过政府各个部门的重重审批,缺一不可。

  行政审批政策对房地产企业的影响是最直接的,但却不是最有效的,最有效的应当是房地产企业融资政策的影响。房地产企业融资政策本身就是国家对房地产行业进行宏观调控、综合平衡的最重要的手段,通过直接调节和控制房地产融资,从而进一步实现调控房地产行业的目标。

  无论是房地产融资政策作为手段的直接调控,还是房地产相关政策的间接影响,房地产融资都注定深受国家政策的影响。这也是房地产融资一大不容忽视的特点。

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