继5.27“沪九条”施行后,时隔仅四个月,上海再度出台了楼市新政。
9月29日晚间,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》(下称“《通知》”)。
据了解,《通知》提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施,自2024年10月1日起施行。
对此,上海中原地产资深分析师卢文曦认为,这次政策的核心在于限购优化,金融举措以及税收调整,这些都是买家或卖家最为期待的内容,市场各方能获得切实的实惠,也是对市场交易产生直接推动的内容。
此外,上海易居房地产研究院副院长严跃进则指出,此次上海政策工具涉及面较广,涉及行政、金融和财税等领域。这充分说明政策工具充足完备,其将有助于打好政策组合拳、促进政策效应进一步释放。
9月30日,记者咨询了多位中介,其中链家松江九亭门店的中介刘顺(化名)对记者表示,政策出来后,买房咨询量明显增加,他昨天晚上加班到凌晨1点多,而平时8点钟就下班了。他表示,房东咨询的少一些,主要是买房咨询的比较多。“相比之前咨询多了了30%,今天可能会更多”。
不过,刘顺也坦言,客户量多的资源多的,增加明显,资源少的增加不明显。据刘顺透露,今天刚好有个政策后达到买房资格的客户约了看房,该客户属于改善型客户。
与刘顺情况不同的是,另一个中介郑梅(化名)则是没有多少买房咨询量,反而是业主咨询挂牌较多。“业主比客户活跃多了,有四五个微信好友咨询,都是业主”,郑梅说道。
此外,也有中介表示,政策出来后反响不大,“昨天夜里出的政策,今天咱们还没有上班呢,没有感受到客户咨询量的变化”。
从上述几位中介透露的信息来看,政策的效果可能还需要时间反应,尤其是国庆后反应或许更真实。
放宽外环外购房限制
具体来看,关于调整住房限购政策方面,首先《通知》提出,对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的,购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
对此,卢文曦指出,1年的时间非常短,尤其对于刚需买家而言,“上车”非常容易。现在外环以外的成交占比大约在5-6成区间运行,也就是说大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度,可见这一政策是精准匹配供需关系。
其次,政策还照顾到部分改善群体。《通知》显示,对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
最后,《通知》还对自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策,对在新片区工作、存在职住分离的群体,在执行现有住房限购政策的基础上,可在新片区增购1套住房,促进职住平衡。
卢文曦表示,“临港政策上的特殊性吸引很多企业入驻,但不少职工还在市区居住,每天通勤时间长。现在针对特定群体可以在临港多买1套房,可以解决上下班便利性问题,卢文曦某种程度上也释放改善型需求。”
首套房商贷最低首付降至15%
关于优化住房信贷方面,《通知》给出了两条具体措施。其一,为积极落实存量房贷利率下调工作,减轻房贷利息支出。
《通知》指出,落实国家关于降低存量房贷利率政策,引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近,进一步减轻购房人房贷利息支出。
同日晚间,央行发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》(以下简称“《倡议》”)。
内容明确,2024年10月31日前,商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整,将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近。
截至7月末,全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。调整后,存量房贷利率将降至约LPR(3.85%)-30BP=3.55%,调整后,利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点。
其二,为较大力度降低了首付比例,显著降低购房门槛和首付成本。
《通知》规定,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%;实行差异化政策区域(临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域)的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
图源:易居研究院
对此,卢文曦认为,“这次将首套房首付比例一步降到15%,不是全国最高的城市,释放对刚需买家的友好姿态。相对而言,二套房首付比例下调幅度大于首套房,对于改善需求者而言有较高吸引力。”
取消普宅、非普宅标准
至于关于调整住房税收方面,《通知》也给出了两条具体措施。
其中,《通知》明确,按照国家工作部署,及时取消普通住房标准和非普通住房标准,减少住房交易成本,更好满足居民改善性住房需求。
严跃进表示,挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策,根据上述政策或迎来调整,进而实现减负效应。“需要说明的是,两个税种和‘买’的关系不大,但和‘卖’的关系密切,即对房东降低售房成本有显著的作用。”
卢文曦指出,增值税方面,不管是普宅还是非普宅,卖家不满5年都要收全额征税;但满5年后,普通住宅免增值税,非普通住宅收差额增值税。此外,卖家还需要缴纳个税。普通住宅按金额1%,非普通住宅按2%收税。
他以“一套持股时间超过5年、现价800万、买入时300万的一套非普通住宅”举例,调整前所需缴纳的增值税与个税合计43.5万元,而调整则只需缴纳8万元,相差35.5万元。
图源:上海中原地产
此外,《通知》还调整了增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
严跃进认为,此次政策调整,更好支持了改善型住房需求。结合普通住房标准退出的情况,其将发挥较好的减负效应。
十月楼市交易量有望止跌企稳
“金九银十”是房地产市场传统销售旺季。不过,今年9月前半段的数据来看,似乎上海楼市的表现并不理想,不管是新房还是二手房成交量在低位盘整。
根据上海网上房地产数据,9月1日-9月22日,上海二手房(包含商业)网签11008套,相比8月同期减少12.7%,自6月以来连续第四个月下滑。
此外,新房方面,据佑威房地产研究中心的监控数据显示,9月16日-9月22日。上海新房成交面积为7.6万平方米,环比减少10.58%。
对此,卢文曦指出,“金九”市场期待很高,但台风天气和中秋假期因素,干扰正常交易节奏,导致前半段楼市表现不理想。近期的“小作文”比较多,上海老百姓对于楼市的关切程度又提高了。这次政策赶在节前落地,一方面落实中央有关房地产调控“止跌回稳”相关精神,另一方面,为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用。有助于转变买卖双方看淡市场的预期。
据他透露,“一部分已经处于谈判中的客户这周末已经加速做决策的步伐,周末成交订单数量明显增加。黄金周的楼市表现值得市场期待,十月的楼市交易量也有望止跌企稳,四季度成交量有望走出翘尾行情。“