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资金回笼慢怎么办?收藏

资金回笼慢怎么办?

  “百日剧变”的言论和不时爆出的地产公司资金链紧张的消息, 都让地产行业陷入一种焦灼状态。 诚然,目前大多数地产公司的资金状况不容乐观, 但是否意味着整个行业都处于资金链紧张的状况? 造成这种情况的原因是什么?地产公司, 特别是中小房企如何度过这段艰难期?为此, 本报专访了天相投顾地产分析师张旭明和国信证券地产行业首席分析 师方焱。

  中国房地产报:目前媒体爆出很多房地产公司资金链面临断裂, 而恒大地产IPO流产、中坤地产上市计划搁置也让市场草木皆兵。 在您看来,断定一个公司资金链是否出现问题有哪些判断依据? 张旭明:一般从报表上来看,经营活动现金流、 速动比率和负债率都是反映公司资金状况的指标。需要注意的是, 我们统计负债率的时候会把预收账款算为流动负债, 但是预收账款对于公司资金情况是有利的, 因此有些公司虽然负债率高,但是如果它预收账款比较多的话, 资金压力并非很大。

  其实除了报表之外, 公司的动向也是我们判断房地产公司资金状况的依据。 比如有些公司非常迫切地提出融资计划,或者急着卖项目, 这都是这个公司资金链紧绷的明显信号。 方焱:现金流不是最主要的判断方式, 房地产企业卖掉项目所得资金马上会继续投产, 所以现金流为负很正常。

  负债率是一个比较重要的指标, 像富力这样扩张过快的公司负债率甚至超过130%, 这是非常危险的。 中国房地产报:SOHO中国董事长潘石屹认为,受国际资本市场“ 惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击, 很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应, 并进入前所未有的融资艰难期。您怎么看这一说法? 张旭明:潘总的说法有一定道理。以他的说法,这段时间是4~ 6月份。而这三个月对于房地产公司非常关键。从去年下半年至今, 房地产市场一直处于调整期,很多项目甚至已经停售。

  而很多公司的新盘即将在2季度推出,如果供应量上升, 而成交量没有明显变化、甚至下降的话, 对于这些公司将会造成巨大的打击。不过至于会不会产生所谓的“ 剧变”,目前还没有办法判断。 方焱:这半年的确会让很多房地产公司很难过, 资质和项目不好的公司根本无法在银行贷款, 而资本市场除了市道不景气以外,再融资恐慌也会对房企融资不利。 不少公司由于资金的短缺被迫慢慢退出, 有的则卖掉现有项目后转行。不过,潘石屹所说的百天之内倒未必, 时间上还有不确定性。

  中国房地产报:您认为造成目前房企“钱荒” 这种状况的原因主要有哪些? 张旭明:主要是政策面的因素,银根紧缩和宏观调控。 房地产公司最重要的资金来源就是银行贷款。由于房价上涨过猛, 政策上对于房企贷款的调控更加严格,很多中小公司根本贷不到款。 一旦这条路被堵上,“钱荒”就很明显了。 另一方面,尽管二级市场再融资目前稍微回暖, 但总体上还是比较困难,这对一些上市大公司很重要。

  当然, 也存在一部分房地产公司没有前瞻性地囤地,造成这样的恶果, 不过并非普遍现象。 方焱:政策面的因素和资本市场的不景气都是主要因素。 当然也不排除部分企业不理智地扩张造成的恶果。 诸如广州的一些地产公司,过去几年错过了一些很好的融资机会。 更糟糕的是,在去年地价高峰的时候,这些公司拿地太多, 现在没有办法消化,压力就非常大了。

  中国房地产报:在融资受限、信贷紧缩的环境下, 房地产公司应该采取哪些应对措施来破解资金链紧绷的现状? 张旭明:大公司的办法比较多一些,降价是一个比较好的手段, 增加销售量来快速回笼资金,加快周转速度, 可以应付短期内的资金紧张。而且以大公司的资质、信誉和资产, 在银行贷款也容易得多。资本市场的限制也只是暂时的, 长期来看还是有利于大公司进行再融资的。 至于中小公司则更多需要考虑与“大腕”进行项目合作, 如果情况更糟糕的话就只有卖掉股权来断臂求生了。

  方焱:目前最关键的还是加快销售资金回笼。 同时考虑一下其他融资渠道,比如房地产信托基金、股权合作等。 很多外资对于国内一些比较好的项目很感兴趣, 完全可以考虑与外资合作。 最近金地和瑞银的合作就是一个很好的范例。

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