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房地产项目融资案例收藏

房地产项目融资案例

  A公司是中国某集团控股的大型国有房地产企业,国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日,公司股票在上海证券交易所挂牌上市,成为在股权分置改革后,重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起,公司入选"上证50"、"上证180"、"沪深300"和"中证100"指数样本股。截至2008年12月31日,公司总资产已达536.32亿元,比上年末增长31%。

房地产项目融资案例

  房地产业的寒冬到来

  2008年受金融危机的影响,房地产公司业绩普遍下滑。2008年1月-9月万科累计销售面积达402.4万平方米,销售金额356.1亿元,分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。而万科今年计划完成800亿元的销售额,至今仅完成44.51%,不足其全年目标的一半。而其他地产上市公司的情况也相差无几,金地集团销售面积同比下降8.57%,泛海建设净利润预告减60%。

  A地产的业绩保持平稳

  2008年A地产有8个楼盘年销售额突破10亿元大关。公司之前确定的以广州、北京、上海为中心,二、三线城市联动发展的战略布局也逐步显现出优势。2008年北京、广州销售额达到42.1亿元和57.26亿元,均位列第一位。上海20.95亿元,市场占有率由0.12%迅速提升到1.07%。京广沪三足鼎立的战略格局初步显现,而在成都、长春、重庆等二线城市销售额均进入三甲之列。

  A地产能在地产业寒冬到来之时保持业绩的稳定,原因是多方面的。A在危机开始之初就意识了,并采取了抢资金、抢工程、抢市场的"三抢"策略。

  抢资金是通过加强融资,保障在即将到来的调整中财务平稳。抢工程目的是尽量将工期往前赶,尽量提前销售期。抢市场就是加大营销力度,早日把建好的房子销售出去。

  其中最主要的就是抢资金,即融资。

  A地产的融资措施

  房地产是典型的资本密集型行业,由于宏观调控,资金的保障成为地产公司的重中之重。此次A地产能在整个房地产业中笑傲江湖的重要原因之一,就是多种融资渠道保障了公司的稳健发展。A地产主要的融资方式有:信贷融资 、股权融资 、债券融资、信托融资。

  信贷融资渠道通畅:公司已经与国内四大行及光大银行、招商银行等股份制商业银行建立了"总对总"授信。银行贷款60%为基准利率,30%为下浮5-10%,10%为上浮5-10%,公司良好的资信将确保仍将继续获得银行的支持。目前公司拥有尚未使用的银行授信额度超过100 亿元。

  股权融资:A地产在国内A股市场上市后,成功地打通了资本运作的渠道,财务抗风险能力和偿债能力明显增强。公司去年同期成功进行了70亿的公开增发。

  债权融资:此次43亿公司债的发行,为公司下一步发展提供了良好的资金保障。

  信托融资:公司与信托机构累计发行了三次信托产品,融资超过3亿元。 融资成果

  2006年通过IPO融资,成为股权分置改革后重启IPO市场的第一家房地产上市公司。

  2007年中期,A地产的资本负债率达到79.63%,经营活动产生的现金流净额约-55亿元。但是在当年8月公开增发70亿元之后,A地产的资本负债率迅速下降至65%左右。

  2008年中期,A地产经营活动产生的现金流净额约-64.5亿元,银行贷款增加了54.9亿元。2008年下半年,A又迅速发行了43亿元公司债,减少了短期负债的压力,长期资本比重进一步提高,继而也优化了负债结构,同时节约了财务费用。

  案例启示

  一.及时有效的融资对房地产公司的发展至关重要

  融资的作用包括:

  (1)聚集资金的功能

  (2)促进资金的横向融通:房地产的一大特点是区域性,形成房地产区域市场。

  (3)提高资金的运用效率

  (4)提高房地产市场宏观调控效果

  二. 应拓宽融资渠道

  不同的融资方式有各自的优点,进行多渠道融资,有利于提高公司融资的稳定性。例如:相比股权融资来说,债权融资程序上更快捷,债权融资成功率更高;相对于银行贷款,债券融资成本更低;公司债所融资金应用灵活,限制较少;可供企业借债的对象众多,市场化操作更为规范。

  三.融资成本对房地产公司影响巨大

  房地产公司长期发展,主要是看融资渠道是否畅通和多元化,融资成本的差异将导致房地产公司长期业绩出现分化。房地产公司应通过拓宽融资渠道,提高融资效率等方式控制融资成本。例如,沪深股市目前正在掀起的房地产公司借壳热。房地产企业之所以纷纷借壳上市,也是出于成本的考虑,借壳上市为房地产企业打开了低成本融资的大门。由于全流通消除了非流通股的障碍,房地产公司借壳上市今后会更加活跃。

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