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导语

中国的房地产行业是“行业生命周期+政策指引”共同作用的结果。一方面随着国民收入水平的提高以及城市化、工业化二者进程的不匹配，长期积压的社会需求为房地产行业的快速发展提供了契机；另一方面，中国的整体经济增长具有明显的投资驱动型特征，房地产业具有产业链长、产业面宽等特点，长期成为了带动国民经济增长的支柱产业。但如今中国的房地产行业将难以持续过去的快速增长，而进入到中速且稳定的发展时期，创业环境、创业氛围也随之改变。

2015年房地产创业融资报告

据投融界大数据显示，房地产行业创业项目逐年攀升，从2010年47个项目，发展到2014年7302个。2015年以来，全国整体楼市销售在利好政策的刺激下温和回暖，立足房地产行业的创业项目也随之增多。预计2015年投融界平台上的房地产项目有望突破10000个。投融界认为，虽然中国房地产行业过去的“繁华”已难重现，但在新型城镇化、区域一体化以及新兴产业发展的推动下，以产业地产、文化旅游地产、医疗养老地产等为代表的新型地产模式将迎来发展机遇期，那些具有“房地产+X”特征的房地产企业将存在大量机会。

由图可知，自2010年以来，房地产项目的地域分布变动不大，一线城市项目占比在7%-11%之间，二线城市项目占比在19%-39%之间，三线城市项目占比在17%-33%，四线及以下城市项目占比在35%-41%之间。2015年，二三线城市及以下的工业地产、物流地产、农业地产、旅游地产、养老地产等创业项目，为房地产业与现代服务业、新兴产业相互融合、合作共赢找到了共同点，既服务了新型城镇化，又促进了房地产业的转型升级。投融界认为，在新型城镇化趋势下，创业项目可充分挖掘当地资源，因地制宜得进行产业地产开发。

据投融界大数据显示，普通住宅、房地产服务、其他商业地产是创业者聚焦最多的领域，三者项目数总和占比高达59%。此外，旧城棚户改造、市政工程等领域也较多，分别占比9%；而在众多新型地产模式中，旅游文化地产的创业项目最多，占比7%，高于养老地产4个百分点。在投融界平台上，旅游文化地产项目被投资者约谈的比例为18.8%，而这一数据在商业地产领域仅为8.7%。旅游文化地产正从另类地产向主流领域转变，成为投资者最为关注的房地产领域。

在房地产创投领域，57%的创业项目采用债权融资，34%的项目采用股权融资。房地产领域债权融资方式很多，有预付款、银行贷款、高利贷、公司债、信托等等，由于房地产行业的毛利率很高，拿到地的开发商有时宁愿忍受年化利率达到20%的高利贷，也不愿意出让股权，与别人分享利润。但近年来，随着房地产调控升级，期限较短的债权融资已经满足不了需求，股权融资也随之大幅增加，房地产股权基金也开始兴起。许多地产项目公司拿到地以后通过卖一部分股权支持开发，项目建成后按照双方股权比例分享收益。

在投融界平台上采用债券融资的房地产项目中，初创期的项目最多，占比35.8%；成长期项目数次之，占比23.1%；种子期项目位列第三，占比22.1%。初创期的项目资金缺口也最大，达到了6559亿元。目前，中国房地产市场已经由过去卖方市场转变成了买方市场，行业面临着一系列转型，包括从注重投资开发转型为注重管理运营、从追求加杠杆转型为泛金融化、从重资产拼规模转型为轻资产多业态、从买地卖房转型为客群推服务等。投融界认为，未来房地产项目能够创业成功的，必然是迎合消费者需求，不断注重产品创新的企业。

受政策推动，股市大幅波动影响，2015年房地产业资金面相对宽松。5000万-2亿元之间的融资项目最多，占比高达37%。随着房地产竞争升级，房企融资模式也由原来的银行信贷、上市融资为主，转向信贷、股票市场、REITs、私募和互联网金融等多层次融资体系，国内国际都成为了重要的融资来源，开发经营也都可成为回报方式，这为服务于房地产行业的金融产品带来机会。

2015年房地产行业大趋势

北京链家与上海德佑合并，58同城并购安居客。有业内人士表示，2015年将是中介行业大洗牌和大混战的一年，传统中介将面临前所未有的挑战。

“互联网+”已经开始渗入房地产业链条的多个环节。众筹、营销、家装、社区服务等首当其冲，“互联网+”将带来房地产业新的使命。

预期整体房企的净利润将增长8%左右，2015年将是房企第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份。

2015年房产政策大事件

事件一：330新政
套房贷最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年对于“卖小买大”的置换型或首次改善型需求的影响最大。
事件二：央行频繁降息降准
从2014年11月以来，央行已经六次降息、五次降准。至今已累计降息1.65个百分点，买房贷款成本已降至最低。
事件三：北京公积金“认房不认贷”
首套公积金贷款最低首付比例20%，最高贷款额度120万；已结清首套房公积金贷款购买二套房的，最低首付比例30%，最高额度80万。
事件四：通州最强限购令
已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭，暂时不能购买通州区商品住房。
事件五：公积金可实行异地贷款
《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》要求全面推行公积金异地贷款业务，缴存职工可以在缴存地以外地区使用公积金贷款购房。
事件六：北京启动不动产登记
北京成为全国首个全域范围内向社会提供不动产统一登记服务的省级单位。东城区颁出第一本和第二本《不动产权证书》。