项目背景

1、我公司收购一家原房地产开发公司的项目,该项目曾负债27亿,现在进入法院破产清算程序。本项目破产原因非商业性原因,而是由于项目公司的巨额担保及连带责任原因才产生的破产。

2、本项目停工一年,目前,我公司计划以破产重整程序解决债权。依据债务清算要求,由我公司提出方案,出资12+1亿元收购其债权。

3、我机构具有项目运营能力和资金运作能力,以及项目建设能力,并结合专业营运机构设计整个项目的重整计划,同意有关投资机构和投资人以股权方式投资,也接受在股权基础上的债权投资。

项目概况

1、本项目二三期合并为一期施工,施工期二年。原项目的第一期:已经建设完工并完成99%的销售,由于拆迁户问题剩余几套未售

2、第二期和第三期:共28万方,包含14万方住宅和14万方商业综合体。对于商业综合体部分,整个项目按照当前销售价格,预计建造成本在10亿元左右。与上述债权收购的12+1亿元合计,则为23亿元的总投资。

3、完成上述23亿元投资建设之后的项目资产,将估值92亿保守估计至少可以实现的毛利在60亿元左右的水平。

4、我公司联合一级资质房地产开发、一级资质建筑公司、著名运营公司等机构,着力打造当地的商业标性建筑和营知名产项目的知名度和品牌建设。

5、本项目许可证、土地证、预售证等必须的工程开工、建设、销售等证件齐全。具有二级资质房地产开发。在接收项目之后,需要重新安排该具有二级资质证书的续期。当前已安排有一级资质的开发企业联合管理项目。

项目优势及预估

1、位于某二线城市市中心,处于居民集中区和交通汇集区,商业需求旺盛,适合建立大型的综合体和CBD商业中心。将成为该城市的地标建筑和繁华商业中心。

2、两条主干道及BRT交汇处,且有二条在建地铁在此交互,有地铁出入口,预计2年内通车运行,将为本项目带来非常便利的交通优势及未来的商业运营优势。

3、投资小,收益大。以资产预测,在投资23亿元之后,该项目的总的资产将增加到95亿元左右,依据二年之后的销售价格预计,其商业体14万平方米的价格将达到5万一个平方米,住宅保守销售达到1.8万平方米预测达到25亿元,有巨大的销售空间和利润空间。毛利至少大约在56亿元左右。

4、当前项目的原第一期已经实现销售,剩余商铺4套,住宅5套,车位61个待销。二期已经投资2亿元。在接受项目进场之后的第一年,可以实现销售4亿元(即回笼资金)。

5、被收购项目不需要和原房地产股东洽谈,而是直接依据法院裁决执行。干净和快捷的从现有管理人处接收项目。可以在一次性支付给法院收购资金之后,同时进场施工,节省项目进驻的时间和提高工作效率。

6、项目特定:要求二年期限完成建设。缩短资金使用周期,降低资金使用成本。在进入项目之后的立即开始现有产权房屋的销售,争取第一年回笼资金

融资方式及成本

融资金额:23亿元

融资方式:股权和债权

股权可出让比例:60%

债权融资可承担最高年利率:13%,期限三年。

通过股权质押和项目现有资产抵押,以及在建项目抵押的方式募集投资。

股权结构中,需要充分考虑我方公司的控股权,而我方将优先保证投资股东的利益和债权的偿还。

资金用途:股东投资和债权资金将用于收购债权、投资建设施工用途、项目管理和营运费用的支出等用途。其中,用于支付法院的12+1亿元(其中的1亿元用于法院浮动债权的处理);剩余的10亿元将用于房地产建设施工和项目营运销售等费用。

用款特点:在于支付法院的收购债权的资金,其支付方式为第一批5000万元;第二批一次性支付法院全部余额。

资金使用周期:3年。

进入、退出和还款方式

1、本项目的股权以我投资公司股权为投资目标。并由我投资公司名义收购项目公司,100%持股项目公司。

2、以股权名义进入的投资,将在项目利润回笼之后,在清偿债权之后按照股权比例进行分配。作为股东可以选择在分配完成后退出。

3、接受小股东组成控股平台公司,直接进入股权结构,大公司可以直接投资进入股权结构。股权比列按照股权投资的金额和进入的时间进行设计和安排,直到预期的资金到位。

4、后期安排了资产证券化的计划,在本项目获得现金流的时候,商业价值将成倍增加,此事即可执行这一计划,有利于投资人和债权人退出。

5、投资人也可以根据自身的状态,参加我们为项目而组建的信托计划投资项目。

6、作为股权进入的投资人或者投资机构,如果不退出股权结构,可以参与我们控股的智慧养老平台的项目。

管理结构的安排

1、促成新股东会和股权结构。

2、组成董事会和董事会结构。

3、组建管理团队和营运机构。

4、确定管理制度和公司章程。

5、财务部门的建设。

6、监事部门的建设。

联系人:田先生  

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