欢迎来到投融界[登录][免费注册]
  • 手机投融界

    扫描我,立刻打开触屏站
    手机触屏站:m.trjcn.com

首页 > 投融学院 > 投融百科 > 投融资案例 > 房地产投融资案例分析

房地产投融资案例分析收藏

  金融危机的爆发给我国企业带来了巨大冲击,作为经济发展引擎之一的房地产行业所面临的资金压力进一步加大。除此之外,我国政府出台了一系列对房地产行业的宏观调控政策,房贷政策不断缩紧,加剧了房地产企业的融资压力。可见,有效地解决融资问题已成为房地产企业稳健发展的关键,资本实力已成为企业在激烈的行业竞争中立于不败之地的决定性力量。

  一、A地产公司的企业背景及发展状况

  A地产公司是我国房地产行业中的一家大型国有企业,该公司在行业中具有较强的竞争实力,长期以来一直居于行业领军位置,其经营业务具有多元化的特色,从房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理拓展到商业会展、酒店经营等相关行业,但该公司始终将商品住宅开发作为企业的核心业务,对经营性物业则保持适度发展的态度。公司始终将全国化战略作为指导方向,在不断加强专业化运作的过程中连续实现跨越式发展,现已完成以广州、北京、上海为中心,覆盖21个城市,拥有81家控股子公司的全国化战略布局。

  A地产公司在成长过程中始终保持着良好的经营业绩和财务状况。截至2009年12月31日,该公司的总资产利润率为7.50%,净资产报酬率为16.51%,总资产报酬率为4.91%,销售毛利率达36.82%,销售净利率为15.31%,具有较强的获利能力。除此之外,每股收益增长率达51.43%,主营业务收入增长率为48.11%,净利润增长率达57.19%,净资产增长率为72.02%,总资产增长率为67.49%,呈现出强劲的发展实力。

  二、A地产公司的主要融资方式

  1.银行贷款

  长期以来,公司一直将银行贷款作为主要的融资途径,有着较高的资产负债率,基本在70%左右(见表1所示)

  在2006年以前,公司尚未达到上市的门槛,通过银行进行贷款融资的条件相对宽松,同时企业实力也较为雄厚,因此比较容易取得银行贷款。2008年公司开始调整借款结构,对短期借款进行大幅压缩的同时加大了长期借款的数额。2008年年底短期借款数额仅为7 000万元,与上年同期相比减少了54 810.92万元,增减幅度为-88.68%;而长期借款由上年同期的903 815万元增长到1 404 846.19万元,增减幅度为55.44%。笔者认为该公司的做法与当时的金融危机有关。2008年,愈演愈烈的美国次贷危机已经转变为一场来势凶猛的金融危机席卷全球,并对我国房地产业和金融业产生重大影响。我国政府采取的是积极的财政政策和适度宽松的货币政策,鼓励银行等金融机构在控制风险的前提下,推进货币信贷的稳定增长。A地产公司充分利用有利的经济政策,对短期借款进行大规模缩减,实现了企业借款结构的优化,一定程度上缓解了短期债务偿还所带来的压力。自2008年年底开始,我国的地产业交易呈现阶段性回暖状态,因此公司为满足进一步扩大经营规模所产生的资金需求在适当程度上又增加了短期借款。

  2.股权融资

  2006年公司上市首次发行股票,以13.95元/股的发行价格共募集资金20.93亿元。2007年公司成功实现增发再融资,以向老股东优先配售、余额采用网下配售和网上定价相结合的方式募

  表1              资产负债率          单位:元

  项目

  年度资产总额负债总额资产负债率(%)

  2009年89 830 723 861.3462 869 175 061.3970.00%

  2008年53 632 162 746.6737 959 020 487.1570.78%

  2007年40 894 664 218.5028 060 194 964.4968.62%

  2006年16 507 888 340.9512 489 412 327.6775.66%

  注:数据来源于案例公司2006~2009年年度财务报表。

  集资金68.15亿元。同时公司当年盈利状况较好,所有者权益比上年同期增长了219.39%,达到128.24亿元,使得年末资产负债率下降了7.04%,在一定程度上优化了企业的财务结构。2009年7月6日,公司以24.12元的发行价格向8家特定对象非公开发行3.32亿股,共融资78.15亿元。通过此次融资使得公司的自有资本得到了很大程度的补充,资产负债率进一步降低。截至2009年12月31日,总股本为3 519 721 100股,有限售条件流通股为331 674 958股,占总股本的9.42%;无限售条件流通股3 188 046 142股,占总股本的90.58%。

  在新一轮的融资浪潮中公司再次选择了非公开发行A股股票的融资方式。2010年3月发表的公告中明确提出了新的融资方案,即非公开发行股票不超过总股本的20%或者7亿股,募集资金不超过96亿元。此次增发定价为17.92元/股,公司称将对发行底价进行相应调整,发行对象为不超过10家的特定对象,筹得的资金主要用于13个地产项目的开发。公司的再次定向增发有利于降低长期以来居高不下的资产负债率,在减少财务风险的同时提高公司的盈利能力,使企业资本结构得到不断改善,以实现股东利益最大化。

  3.公司债券

  近年来,公司的发展速度非常快,2006年、2007年持续加大在建项目的开发建设和土地储备投资,截至2007年年底股票融资取得的资金完全投入到了这两项中。不可避免的,2008年严峻的经济形势给公司也带来了资金紧张的危机感。为保证企业资金运作顺畅,2008年7月公司平价发行了每张面值为100元、票面利率7%、总额为43亿元的5年期固定利率债券。对公司来说,虽然公司债券存在着发行主体范围有限、信用评级受限、发行规模有限等诸多限制,但成本较低、可以利用财务杠杆、资金用途灵活、保障股东控制权等优势也具

  表2              预收账款占负债总额比例(%)     单位:亿元

  项目

  年度预收账款负债总额预收账款占负债总额比例

  2009年298.30628.6947.45%

  2008年97.98379.5925.81%

  2007年109.40280.6038.99%

  2006年49.22124.8939.41%

  2005年20.0268.1229.39%

  有较大的吸引力。这次融资不仅进一步拓宽了企业的融资渠道,更满足了业务发展的资金需求,在用于还贷和新项目开发的同时获得了重要的发展机会,而且进一步优化了负债结构,使企业保持了较强的偿债能力,在一定程度上也节约了财务费用。

  4.预收账款

  预收账款是流动负债的一种,但却是一种特殊的负债,不需要实际对外支付,只需用商品或者劳务来偿还,因此是被企业广泛采用的一种融资形式。长期以来,公司也将预收账款作为融资的主要方式之一,并且在负债总额中占有很大比重(见表2)。

  表2中最引人瞩目的当属2009年年底,预收账款金额达298.30亿元人民币,占负债总额的47.45%,成为当年最主要的负债形式。这主要是由于2008年经济寒冬所带来的阴影尚未退去,或者说对市场回暖趋势还未抱有确定的信心,因此诸多上市房企在2009年业绩迅速好转的同时收敛了较为激进的销售确认方法,使得资产负债表出现了巨额的预收账款。


1111/W020111102396753227757.jpg" width="231" height="213" />


  A地产公司每年都有大量的预收账款并且增长迅速,其中以预售楼盘的收入为主,由预收账款变化图可以看出,公司的预收账款基本呈现出持续高增长的状态。究其原因,主要是由于我国实施扩大内需政策,房地产投资迅速增加,出现了商品房销售增长迅速的状况。巨额的预收账款不仅增加了企业的现金流量,也在一定程度上缓解了公司的财务压力,并且为企业提供了大量的后续投资资金,同时也成为下一步业绩增长的保障。图中也显示出在2008年公司的预收账款出现了下滑现象,这主要是金融危机的巨大冲击导致房地产市场持续低迷,进入了短暂的寒冬期,交易量的大幅度下滑直接引起了预收账款数量的锐减。而在2009年出现了反弹,年底高达298.3亿元。

  三、A公司的融资问题及建议

  1.内源融资问题

  西方经济发展历史悠久,发达国家的优秀企业普遍拥有殷实的资金,并且将科学的管理方法运用于公司经营中,使得企业拥有强大的品牌竞争力和产品销售能力。正是由于实力雄厚,所以公司在进行融资方式选择时对外源融资的需求并不大,往往通过自身的留存收益和折旧进行内源融资就基本能满足扩大再生产的资金需求。

  据相关资料显示,我国大多数企业以外部融资为主,内源融资在融资总额中所占的比重还不到30%。作为大型国有企业的A地产公司也存在这一问题,忽略了内源融资的重要性和必要性。为了未来良好的持续发展,笔者认为,公司应充实企业资本金,降低居高不下的资产负债率,增强企业的自我积累能力,减少不必要的现金流出,提高内部资金使用效率,以解决内源融资严重匮乏这一问题。

  2.股权融资偏好问题

  我国上市公司偏好股权融资。国外上市公司为了避免股权融资的市场负信号效应,往往把股权融资作为最后的选择。但我国大多数企业在融资选择时总是将股权融资作为首选,把获得资金放在第一位,并没有充分考虑资本结构的优化问题。

  A地产公司分别于2006年、2007年和2009年发行股票进行融资,并于2010年3月发表了再次非公开发行A股股票融资的公告。可见,作为上市公司其融资结构也是股权偏好型的,这一问题的解决需要多方面的共同努力。我国股票市场和债券市场的发展水平与西方发达国家相比存在着一定差异,股票市场的发展规模明显大于债券市场,公司债发展滞后。因此,需要国家从改善宏观资本环境入手,进一步完善股票市场,大力发展债券市场,同时还要促进市场机制的完善,发挥市场优胜劣汰的选择功能。而A公司则应以自身微观环境为切入点,从以下几方面进行努力:首先,应对企业资本结构的科学决策问题给予高度重视;其次,要根据公司的实际情况对负债融资进行自主调整,充分利用“税盾效应”来增加公司的现金流量;第三,提高企业自身的管理水平,优化公司治理结构,进一步优化配置公司的控制权。

  3.资产负债率问题

  我国国有企业的负债率普遍过高,由于企业的应收账款及其他应收款等项目的金额未必能全部收回,因此其资产的实际价值很可能远远低于账面价值,这就导致实际的资产负债率要比账面提供的数据更高。

  对A公司近五年的数据进行分析可以发现,其资产负债率基本在70%左右,可谓居高不下。虽然该企业的负债中以预收账款为主,但长、短期借款的数额也不容小觑。高负债往往伴随的是高风险,同时要求支付高额的利息,对公司的正常经营会产生影响。笔者认为,公司应增强对生产要素的优化配置,对资产结构进行动态调整,增强自我积累能力,提高企业自有资本水平,从而降低资产负债率。

  4.国有股份比重问题

  截至2009年12月31日,A公司的第一大股东持有公司有表决权的股份占股本总额的44.36%,始终保持着控股股东的地位。第三大股东虽然股份持有比例仅为1.95%,却因持有第一大股东100%的股权而成为了公司的实质控制人。第一大股东和第三大股东都是国有法人性质,因此国有股份的比例在46%以上,接近50%的绝对控股临界值,容易出现股本结构中国有股份过大问题。由于对国有资产的约束和监督机制并不完善,可能会影响公司治理结构的有效性,从而影响企业的长远发展。我国诸多学者针对这一问题均提出了宝贵意见,A公司可以在结合自身具体情况的同时进行借鉴和应用。可以考虑适当降低国有股的比例,更多地吸纳银行、企业法人、投资基金、社会公众等主体,推进股权所有者的多元化。将国有股适量地转化为优先股也具有一定的可行性,在保障国有资产保值增值的同时还能减少政府对企业的干预,增强企业的自主经营权。除此之外,国有股应在市场中谋求发展,通过国有股入市来增强国有资产在流动中增值的能力,提高国有资产的投资收益率,同时使企业的股权结构也得到调整。

  5.在房产新政策下推进融资方式多样化

  2008年,公司首次尝试发行公司债券大获成功,但其仍然将银行贷款、股权融资、预收账款等作为主要筹资方式。随着行业竞争的不断加剧和政府政策的不断调控,进一步拓宽融资渠道就显得很有必要。公司应改正“重股轻债”的思想,扩大公司债券的发展规模,将其作为主要融资方式之一,尝试可转换债券、可赎回债券等多种形式。房地产信托融资也是一条很好的渠道,通过有关信托公司向社会投资者筹资,从而获得项目所需的资金。除此之外,公司还可以考虑通过国际商业银行贷款、国际金融机构贷款等方式在海外资本市场进行合理数量的融资。此外,改善自身融资条件,加强内部管理,提高内部资金使用效率等措施也都有助于公司降低融资难度。

我来评论
发布评论
读者评论

潘先生

案例很详细,很好

2016-08-23 19:56:27
来自网页   |    0   |    0
今日已有133人投递融资需求

融资金额

输入手机号码

免费投递

扫一扫,加关注
×